Der Neubau des Dienstgebäudes des Oberkirchenrats

Bei einer Sanierung im Bestand hätte die Heizung vollständig ausgetauscht werden müssen.

Das Heizleitungssystem war in einem Alter, in dem kleine Reparaturen nicht mehr geholfen hätten. Das Material korrodierte mit der Zeit. Das erhöhte das Risiko von Leckagen und verringerte die Durchflussmenge. Die Leitungsführung, insbesondere die in der Außenwand verlegten Verteilerleitungen, war unter Wartungs- und energetischen Gesichtspunkten nicht sinnvoll. Ein vollständiger Austausch wäre notwendig gewesen. Mit neuer Technik hätte der Energieverbrauch deutlich gesenkt werden können. Beispielsweise hatte das Wasser in den Heizkörpern eine Temperatur von über 65 Grad Celsius. In neuen Heizsystemen reicht eine Temperatur von ca. 35 Grad, um die Räume zu beheizen - vorausgesetzt, die Gebäudehülle hat einen entsprechenden Standard. Durch eine Dämmung der Rohre kann der Wärmeverlust stark reduziert werden. Wenn die Rohre dann noch in Bereichen verlegt werden, die sowieso beheizt werden, gibt es keinen unmittelbaren Verlust nach außen mehr. Die Dämmung im ehemaligen Gebäude war auf dem Stand der 50er Jahre. Die Hauswand wurde über die Zuleitungen mit erwärmt und hat die Wärme an die Außenluft abgegeben. Mit dem bestehenden System konnte die Heizung nur rudimentär gesteuert werden. Neue Heizsysteme bieten mehr Komfort, weniger Ressourcenverbrauch und sind damit besser für Mensch und Umwelt.

Die Trinkwasseranlage war hygienisch kaum noch zu vertreten.

Die Leitungen und Armaturen der Trinkwasserinstallation waren altersbedingt und aufgrund der chemischen Zusammensetzung des Stuttgarter Trinkwassers stark in Mitleidenschaft gezogen. Hygienisch gesehen waren die Leitungen noch akzeptabel, aber aufgrund langer Leitungswege und Leitungen mit stehendem Wasser risikobehaftet. Die Hygiene wurde auf Grundlage der Trinkwasserverordnung überwacht, indem Proben entnommen und kontrolliert wurden und das Ergebnis dokumentiert wurde. Bei einer Neuinstallation werden Ringleitungen aufgebaut, die dafür sorgen, dass es kein stehendes Wasser gibt. Es hätte aufgrund des Alters zu Rohrbrüchen und Verunreinigungen kommen können. Der Austausch einzelner Teilstücke wäre nicht zielführend gewesen, da die Risiken im gesamten Netz bestanden. Zudem hätten für eine Erneuerung Wände, Decken und Böden geöffnet werden müssen.

Die Elektrik war aktuellen und künftigen Anforderungen nicht gewachsen.

Bei Inbetriebnahme der Gebäude war die Schreibtischlampe vermutlich der einzige Energieverbraucher im Büro. Das hat sich stark verändert. Pro Arbeitsplatz werden heute mehrere Steckdosen und Datendosen benötigt. Selbst im Gebäudeteil aus den 80er Jahren war die Installation nicht ausreichend für den heutigen Bedarf. Obwohl in den Neunzigern eine Aktualisierung der Installation erfolgte, wäre wieder die komplette Elektroinstallation zu erneuern gewesen. Viele Installationen wären heute nicht mehr zulässig gewesen (Verteilerdosen im Holzschrank) und haben den Sicherheitsvorschriften nicht entsprochen.

Es galt zwar der Bestandsschutz, aber bei wesentlichen Veränderungen im System hätten alle Installationen den heutigen Vorschriften angepasst werden müssen. Das System war auf die Ansprüche der 90er abgestimmt, also für eine Zeit, in der die EDV-Ausstattung in heutiger Form nicht üblich war. Auch heutige Anforderungen an die Arbeitsorganisation wie etwa mobiles Arbeiten hätten sich mit der bestehenden Infrastruktur nur schwer umsetzen lassen. Eine sinnvolle Erweiterung war in diesem Systemaufbau nicht möglich. Das ehemalige Dienstgebäude wurde von einem eigenen Transformator versorgt. Auch diesen Teil der Elektroinfrastruktur hatte die Entwicklung an die Kapazitätsgrenze gebracht. Die eigene Serverinfrastruktur und der Küchenbetrieb waren hier die Hauptabnehmer. Der vorhandene Trafo hätte deshalb aufwändig ausgetauscht werden müssen.

Für die Brandmeldeanlage sind keine Ersatzteile mehr zu bekommen. Auch an dieser Stelle wäre eine Komplettsanierung nötig gewesen.

Aus Sicht von Brandschutzsachverständigen war das Gebäude 6 ein Problemfall. Es war mit vertretbarem Aufwand nicht möglich, den Bestand so umzubauen, dass er den Anforderungen der heutigen Rechtslage entsprochen hätte. Die Nutzung war auf der Basis der Baugenehmigung aus den Achtzigern zwar noch zulässig. Wären aber sämtliche geltenden Brandschutzanforderungen umgesetzt worden, hätte nicht weiter wie bisher gearbeitet werden können. Beispielsweise hätten alle Glasscheiben zwischen Flur und Büros ausgetauscht werden müssen, weil sie nicht den geforderten Brandwiderstand gehabt haben. Zumindest die Türen, die unmittelbar ins Treppenhaus geöffnet haben, hätten mit Obertürschließern ausgestattet werden und dauerhaft verschlossen sein müssen. Selbst im Altbau waren die Abstände in den Fluren zwischen den Brandschutztüren zu groß.

Die technischen Brandschutzeinrichtungen haben erhebliche Ausfallerscheinungen gezeigt. Ersatzteile gab es nicht mehr, der Austausch der Brandmeldeanlage, Rauchabzugs- und Türschließsysteme, Brandschutzklappen und der Personenalarmierungsanlage stand dringend an. Ausfälle mussten durch organisatorische Maßnahmen, z. B. engmaschige Kontrollen, Rufbereitschaften usw., kompensiert werden. Solche Kompensationen sind nur für einen begrenzten Zeitraum bis zur Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands möglich. Ein Austausch dieser Anlagen hätte Auswirkungen auf das ganze Haus gehabt, weil die Kabel in brandgeschützten Trassen separat verlegt werden müssen.

Das Dach des alten Dienstgebäude hätte inklusive Deckung und Dämmung komplett überarbeitet werden müssen.

Um das Gebäude im Blick auf Nachhaltigkeit zu verbessern, hätte entweder das Dach oder die oberste Geschossdecke gedämmt werden müssen. Im ehemaligen Dienstgebäude ging sehr viel Energie über diesen Teil der Gebäudehülle verloren. Die Dachkonstruktion im Gebäude wäre altersbedingt zu erneuern gewesen, die Balken waren für heutige Verhältnisse zu schwach. Erste Ermüdungserscheinungen waren vorhanden. Eine Ertüchtigung hätte in jedem Fall erfolgen müssen, wenn die Dachfläche noch stärker für die Nutzung regenerativer Energie hätte genutzt werden sollen. Die Ziegel waren durch Wettereinflüsse stark belastet. Sie waren porös, immer wieder sind bereits einzelne Ziegel gebrochen. Sie waren damit eine latente Gefahrenquelle. Durch die auf einer Dachseite angebrachte Fotovoltaik-Anlage hätten die Veränderungen zudem nicht optimal beobachtet werden können. Hinzu kommt, dass die Fehlstellen in der Dachdeckung gleichzeitig auch Leckagen waren, durch die Wasser eingedrungen ist. Daher hätte auch die Dachdeckung erneuert werden müssen.

Insbesondere an den Schnittstellen zwischen den Gebäudeteilen haben sich im Lauf der Zeit Risse gebildet.

Die ehemaligen Dienstgebäude stammen aus unterschiedlichen Bauzeiten und sind auf verschiedenen Bodenplatten errichtet worden. Sie hatten jeweils unterschiedliche Massen und haben sich bei Veränderungen daher verschieden bewegt. Die Verbindungsbauwerke waren jeweils die „schwächsten“ Glieder. Daher kam es an den Nahtstellen zu Rissbildungen und Abplatzungen. Die meisten vorhandenen Risse waren statisch noch unbedenklich. Dennoch mussten sie beobachtet werden, weil sich daraus im Sinne eines Frühwarnsystems Rückschlüsse auf den Umfang der Bewegungen ziehen lassen konnten. Erfahrungen aus anderen Gebäuden haben gezeigt, dass die objektiv zunehmenden Wetterextreme diese Bewegungen verstärkt hätten. Daneben wären die Risse eine laufende Aufgabe für den Bauunterhalt gewesen. Durch sie hätte Wasser eindringen können, das dann zu Folgeschäden hätte führen können.

Die Gestaltung der Büros und Nebenräume ließ zeitgemäße Arbeitskonzepte nicht zu und war auch nicht baulich veränderbar.

Der Evangelische Oberkirchenrat muss sich weiterentwickeln, um anstehende Herausforderungen bewältigen zu können. Von der Mitarbeitergewinnung bis zu Serviceerwartungen haben sich viele Rahmenbedingungen des Arbeitens stark verändert und verändern sich weiter. Neue Arbeitsweisen und ein neues Verständnis von Zusammenarbeit und Aufgabenerledigung sind notwendig. Im ehemaligen Bestand waren die Büroräume beispielsweise, sofern sie mit zwei oder mehr Arbeitsplätzen belegt waren, baulich und ausstattungsseitig nicht für diese Nutzung ausgelegt. Das hat etwa zu akustischen Problemen geführt (z. B. gegenseitige Störungen durch Telefonate). Sich spontan und unkompliziert zusammenzufinden, um ein Problem zu lösen, war nicht möglich, ohne andere zu stören oder einen Besprechungsraum zu belegen.

Insgesamt waren für die Aufgabenerledigung nutzbare Flächen sehr knapp. Neben der schwierigen Versorgung mit geeigneten Büroarbeitsplätzen hat sich das unter anderem auch daran gezeigt, dass Flure und Abstellräume für Kaffeemaschinen und anderes genutzt wurden, da Teeküchen nicht vorhanden waren. Schon unter Brandschutz- und Hygienegesichtspunkten konnte das kein Dauerzustand sein. Das alles stellte auch neue, hohe Anforderungen an die Flexibilität der Gebäude. Besonders der Altbau mit seiner rasterartigen, kleinteiligen Bürostruktur hat sich als ungeeignet erwiesen, dort aktuelle Formen der Arbeitsplatzgestaltung zu realisieren. Das statische Tragsystem der Gebäude basierte dort darauf, dass die Lasten über die Flurwände in der Mitte der Gebäude abgetragen wurden (tragende Wände). Dieser Umstand machte es unmöglich, die Flurtrennwände mit vertretbarem Aufwand zu entfernen, um die notwendige flexiblere, zeitgemäße Gestaltung der Arbeitsplätze oder sozialer „Kontaktflächen“ zu ermöglichen.